Недвижимость в Австрии

11 особенностей рынка недвижимости в Австрии

1. Существует три основных типа собственности. Иностранцы могут купить недвижимость:

• в полную собственность — Voll Eigentum — дает неограниченные права на объект;
• совместную собственность — Miteigentum — предполагает владение долей;
• кондоминиуме — Wohnungseigentum — подразумевает совместное владение общими зонами в многоквартирном доме.

2. Рынок жилой недвижимости состоит из трех сегментов: некоммерческого, частного и муниципального. Некоммерческий сектор строит объекты с государственной поддержкой, чтобы сделать недвижимость доступной для всех. Частный сектор занимается новостройками, арендными и элитными квартирами.

Муниципальный сектор — ключевой элемент жилищной политики Австрии. Муниципалитеты управляют большими жилыми комплексами и предоставляют жилье малоимущим и среднему классу.

3. Социальному жилью уделяется особое внимание. В Вене муниципальный сектор контролирует половину жилищного фонда. Около миллиона жителей столицы живут в социальных или субсидированных квартирах, что делает Вену лидером по доступности жилья в Евросоюзе.

Аренда квартиры площадью 70 м² составляет около 500 € в месяц. Такие комплексы обеспечены полной инфраструктурой: детскими садами, школами, магазинами и медицинскими учреждениями.

Социальные проекты финансируются за счет налога на доход и отчислений работодателей. Вена ежегодно выделяет 400 млн евро на строительство 5—7 тысяч новых квартир и предоставляет субсидии застройщикам и частным лицам.

4. Около 49% австрийцев арендуют недвижимость, что делает рынок одним из крупнейших в Евросоюзе. Арендаторов социальных объектов защищает закон «Об аренде недвижимости», который регулирует цены, депозиты и условия расторжения договоров. Правовая защита и высокие цены помогают сохранить стабильность рынка.

5. Доход от аренды в Австрии составил 3,59% годовых в 2024, согласно порталу Global Property Guide. Это один из самых низких показателей в Евросоюзе по сравнению с 7,38% в Италии и лидирующими 8,06% в Латвии. При этом спрос на аренду в Австрии в 2024 вырос в два раза, а предложений на рынке стало меньше. Что, в свою очередь, привело к увеличению цен на аренду.

6. Институциональные инвесторы — банки и компании — играют значительную роль на рынке недвижимости в Австрии. В Вене они владеют 70% жилых объектов, что влияет на динамику цен и структуру собственности. Например, они снижают долю частных владельцев, расширяют арендный сектор и определяют основные тренды на рынке аренды.

7. Частный сектор перешел в состояние «рынка покупателя». Это означает, что предложение недвижимости на продажу значительно превышает спрос. С 2020 года количество предложений выросло с 65 000 до 103 000. В Вене летом 2024 года продавалось 16 000 квартир — на 60% больше, чем годом ранее.

Инвесторы продают недвижимость из-за роста ставок по ипотеке, так как выплаты превышают доход от аренды. Сервис Airbnb ввел ограничения на краткосрочную аренду, из-за чего многие владельцы вынуждены продавать квартиры. Новые правила ввели для того, чтобы туристы реже арендовали недвижимость и большая ее часть была доступна местным жителям.

8. Объемы строительства постепенно сокращаются. Застройщики замедлили темпы строительства: в 2023 году в Вене выдали в два раза меньше разрешений по сравнению с 2019. К 2026 году ожидается снижение еще на 40%. Причины заключаются в высокой стоимости строительства, строгих требованиях к парковочным местам и сохранению облика города.

9. Ежегодный рост рынка продаж к 2029 году составит 2,03%. К концу 2025 объем рынка недвижимости достигнет 3,10 трлн долларов, из них 2,53 трлн долларов придется на долю жилого сектора.

10. В элитном сегменте 60% покупателей — австрийцы, 40% — иностранцы, преимущественно из Восточной Европы — России, Чехии и Польши.

В сегменте super-prime недвижимость покупают инвесторы из Швейцарии, США, Гонконга и стран Ближнего Востока — ОАЭ, Саудовской Аравии и Катара. Сегмент включает эксклюзивные объекты стоимостью выше 10 млн евро. Они располагаются во Внутреннем городе в Вене, на горнолыжных курортах Кицбюэль и Санкт-Антон-ам-Арльберг.

11. Иностранцы получают разрешение на покупку недвижимости, или Grundverkehrsgenehmigung. Оно требуется гражданам стран, которые не входят в Евросоюз и Европейскую экономическую зону. Разрешение выдают управления земельного правительства соответствующей федеральной земли или Окружные административные управления.

С австрийским видом на жительство заключить сделку проще. Для некоторых федеральных земель статус подтверждает, что иностранец намерен жить в стране и интегрироваться в общество. Австрия предлагает 21 способ получить ВНЖ, например для самозанятых, предпринимателей, высококвалифицированных специалистов или финансово независимых лиц.

Динамика цен на недвижимость в Австрии

С января 2010 по сентябрь 2024 года цены на недвижимость выросли на 114%. Это один из самых высоких показателей в Евросоюзе, что отражает стабильный спрос и популярность австрийского рынка жилья среди покупателей.

Цены на аренду за этот период поднялись на 55%. Увеличение связано с высоким спросом и ограниченным предложением в крупных городах.

В 2023 году цены на недвижимость снизились на 10,3% с учетом инфляции. Это первое падение за предыдущие 5 лет.

В Вене цены упали на 3,01%. Стоимость частных домов снизилась на 2%, вторичного жилья — на 5,3%. Это говорит о падении спроса на старые объекты. Новые квартиры, наоборот, стали дороже — на 1,2%.

В начале 2024 цены на жилые объекты снизились на 0,7% по сравнению с предыдущим годом. В третьем квартале стоимость домов и квартир упала на 2,8%.

В 2025 году рынок недвижимости будет восстанавливаться. По прогнозу европейских риелторов, спрос на объекты увеличится на 5,2%, количество предложений — на 5,4%. Из-за снижения объемов строительства и высокого спроса особенно подорожают арендные квартиры. Наибольший рост ожидается в центральных районах Вены, Тироля и Штирии. Также вырастет стоимость частных домов, центральных квартир и участков.

Цены на недвижимость в регионах Австрии

В Австрии 9 федеральных земель, у каждой своя правовая база и особенности рынка недвижимости. Это влияет на стоимость объектов и заключение сделок.

Цены в регионах зависят от туристической привлекательности, экономического развития и присутствия бизнеса. Например, в Тироле и Зальцбурге цены на недвижимость выше из-за туристического потока и ограниченного предложения.

Некоторые регионы развивают программы доступной недвижимости. Это удерживает стоимость объектов на определенном уровне. Например, в Вене около 60% жилищного фонда составляют муниципальные и субсидированные квартиры. Из-за этого цены в некоторых районах столицы ниже, чем, например, в Тироле. В этом регионе социальных объектов меньше, а рынок больше ориентирован на частных арендаторов и покупателей.

Вена — европейский центр культуры и искусства. Столица стабильно лидирует в рейтинге лучших городов для жизни, согласно Global Liveability Ranking. Только в 2021 году она уступила Окленду в Новой Зеландии. В Вене высокий уровень безопасности и здравоохранения, стабильная экономика и хорошая экология.

Стоимость недвижимости в столице значительно разнится в зависимости от района. Средняя цена 1 м² в элитных комплексах может достигать 30 000 €. Расценки на вторичные объекты в самых дешевых районах города — Зиммеринге и Донауштадте — начинаются от 3650 € за м². В других районах средняя цена составляет 4800 €.

Небольшой дом площадью 87 м² — с тремя комнатами и бассейном — обойдется в 500 000 €, без бассейна и площадью 145 м² — в 415 000 €. По городу цены варьируются от 600 000 до 3 500 000 €.

Средняя стоимость 1 м² недвижимости в Вене

Район	Новые жилые комплексы, в €	Вторичные объекты, в €
Внутренний город	22 600	—
Деблинг	8450	5850
Хитцинг	7650	5700
Альзергрунд	7600	5550
Веринг	7600	5400
Виден	7510	5360
Нойбау	7200	5450
Мариахильф	6950	5200
Леопольдштадт	6750	4960
Пенцинг	6050	4150
Маргаретен	5900	4800
Йозефштадт	—	5700
Оттакринг, Лизинг	5700	4000
Майдлинг, Хернальс	5600	4100
Фаворитен	5600	3900
Рудольфсхайм-Фюнфхаус, Бригиттенау	5450	3950
Флоридсдорф	5300	3700
Зиммеринг, Донауштадт	5200	3650

Нижняя Австрия — регион с большим количеством термальных источников. Там находится озеро Лунцер и главный спа-курорт Австрии — Баден.

Средняя цена 1 м² в регионе — 4000 €. Самая дорогая недвижимость в Нижней Австрии находится в Грос‑Энцерсдорфе. Дом площадью 150 м² в среднем стоит 989 000 €. В Бадене за такую же стоимость можно купить дом площадью 250 м².

Штирия — самый зеленый регион Австрии. Более 60% территории покрыто лесами. Остальную часть занимают целебные источники, озера, виноградники и горы с ледниками. В регионе также находится второй старейший вуз страны — Университет Граца.

Цена 1 м² варьируется от 2300 € в Штубенберге-ам-Зе до 4000 € в Санкт-Йохан-Херберштайне. Самая дорогая недвижимость находится в Граце, втором по величине городе после Вены. При этом дом там можно купить по более доступным ценам, чем в элитных районах столицы. Средняя стоимость дома площадью 120 м² составляет 600 000 €.

Тироль — регион, граничащий с Германией, Швейцарией и Италией. В Тироле находятся около 120 горнолыжных курортов, завод и музей «Сваровски» и самая высокая вершина Австрии — Гросглокнер.

Тироль — самая популярная земля Австрии среди туристов, поэтому там построено много элитной недвижимости. Средняя цена 1 м² — 7000 €. Дом площадью 300 м² обойдется в 2 450 000 €.

Бургенланд — самая молодая и менее населенная земля Австрии. На территории региона расположено озеро Нойзидлер-Зе, которое входит в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО. Там оборудованы пляжи, разрешена рыбалка по лицензиям. Кроме этого, местные жители занимаются парусным спортом и виндсерфингом.

В Бургенланде самая доступная недвижимость в Австрии: цена 1 м² — от 1500 до 3000 €. Дом площадью 100—200 м² можно купить за 300 000 €.

Зальцбург — регион в центре Австрии, где располагаются около 50 горнолыжных курортов и популярные отели с термальными источниками. Столица региона одноименный Зальцбург — важный культурный центр и родина Моцарта.

В Зальцбурге дорогая недвижимость: средняя цена 1 м² — 8000 €. Дом площадью 150 м² обойдется в 1 200 000 €, квартира размером 75 м² — в 600 000 €.

Верхняя Австрия — самая северная федеральная земля, которая граничит с Чехией и Германией. Курорты региона находятся не только в горах, но и у озер ледникового происхождения, например Траунзе и Аттерзе.

Средняя цена 1 м² в регионе — 3300 €. В Верхней Австрии дом площадью 150 м² можно купить за 450 000 €. Апартаменты размером 80 м² обойдутся в 300 000 €.

Каринтия — земля, на территории которой находятся два национальных парка-заповедника, 200 озер, термальные источники и престижные курорты, а также филиалы международных корпораций Philips и Siemens AG.

Средняя стоимость 1 м² в регионе — 3200 €. Дом площадью 120 м² в Каринтии обойдется примерно в 350 000 €, апартаменты размером 70 м² — в 250 000 €. 

Форарльберг — самая маленькая провинция Австрии и при этом третья по популярности у туристов после Тироля и Зальцбурга. 

Предложений по продаже недвижимости немного. Средняя цена 1 м² в регионе — 4444 €. Апартаменты площадью 90 м² стоят около 400 000 €.

Средняя стоимость недвижимости в Австрии в 2025 году

Столица региона	Цена 1 м² в центре города, в €	Цена 1 м² за пределами центра, в €
Инсбрук, Тироль	10 600	7600
Вена	9800	6000
Зальцбург	6800	5600
Брегенц, Форарльберг	6100	5100
Грац, Штирия	5400	3800
Линц, Верхняя Австрия	4900	3600
Клагенфурт, Каринтия	4300	4100
Айзенштадт, Бургенланд	3100	3100
Санкт-Пельтен, Нижняя Австрия	3000	3000

Нюансы покупки недвижимости в Австрии для иностранцев

Иностранцам нужно специальное разрешение на покупку австрийской недвижимости. Его выдают управления земельного правительства — Grundverkehrsbehörde — или Окружные административные управления Bezirksverwaltungsbehörde. Без ограничений объекты приобретают граждане стран Евросоюза и Европейской экономической зоны.

Каждая федеральная земля устанавливает свои условия покупки недвижимости. Разрешение не нужно получать:

• в Граце;
• Вене, если один из супругов — гражданин Австрии;
• Нижней Австрии, например, если иностранец приобретает недвижимость у австрийского супруга после 10 лет брака.

В Тироле нельзя купить недвижимость, которая предназначена для отдыха. Исключения касаются уже зарегистрированных отелей и гостиниц и незастроенных участков, которые выделены для строительства мест отдыха.

Разрешение на покупку недвижимости требуется:

• для иностранцев без австрийского гражданства;
• юридических лиц с регистрацией за границей;
• австрийских компаний, где иностранный капитал обеспечивает большую часть финансирования;
• ассоциаций в Австрии, в которых основное управление осуществляют иностранцы;
• фондов, где большая часть активов или доходов принадлежит иностранцам.

Чтобы получить разрешение, иностранному покупателю нужно подтвердить, что сделка принесет пользу региону в культурной, социальной или экономической сфере.

Культурный интерес предполагает, что заявитель — деятель культуры, например дирижер. Социальный — что иностранец планирует жить в купленном объекте недвижимости. Экономический интерес связан с ведением бизнеса.

Сделка не должна противоречить государственным интересам. Чтобы в этом убедиться, управления земельного правительства запрашивают заключение полицейского управления, а в некоторых случаях — военного командования.

Документы для получения разрешения включают:

• заявление;
• копию договора купли‑продажи;
• заявление о назначении использования недвижимости;
• план участка от геодезиста;
• выписку из земельного кадастра;
• паспорт.

Юридические лица предоставляют дополнительные документы: выписку из торгового реестра, устав компании и лицензию на ведение бизнеса. Если покупатель — ассоциация, от нее потребуются выписка из реестра ассоциаций, устав, подтверждение гражданства членов руководящего органа и их доходов.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Австрии

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости обычно составляю около 10% от стоимости объекта:

• 3,5% — налог на передачу прав на недвижимость;
• 1—3% — нотариальные и юридические сборы;
• 1,1% — регистрационный сбор в земельном кадастре.

Владелец ежегодно уплачивает налог на недвижимость. Он зависит от кадастровой стоимости объекта и составляет 0,1—0,2%.

Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по прогрессивной ставке — до 55%. При продаже объекта необходимо уплатить налог на прирост капитала — 30%.

Сколько стоит арендовать квартиру в Австрии

Стоимость аренды варьируется в зависимости от местоположения и размера квартиры. В крупных городах Австрии, например в Вене, Зальцбурге и Инсбруке, цены выше. В 2024 году средняя стоимость аренды там составила от 750 до 2000 € в месяц.

В Граце более доступные цены: аренда квартиры на месяц стоит от 600 до 1500 €. В Клагенфурте арендовать жилье можно за 550—1300 €.

Средняя стоимость аренды квартиры площадью 80 м² в Австрии

Федеральная земля	Цена за месяц в €
Зальцбург	900
Тироль	860
Форарльберг	840
Вена	815
Штирия	720
Верхняя Австрии	700
Нижняя Австрия	680
Каринтия	650
Бургенланд	630

Чек-лист для покупателя недвижимости в Австрии

1. Стоимость недвижимости в Австрии варьируется и зависит от федеральной земли: средняя цена 1 м² — 5700 €.
2. В Тироле, Вене и Зальцбурге самые дорогие дома и квартиры, в том числе стоимость их аренды.
3. Грац — один из самых привлекательных городов для покупки недвижимости. Это второй по величине город в Австрии, но цены там почти в два раза ниже, чем в Вене.
4. Иностранцы получают специальное разрешение, чтобы купить недвижимость в Австрии. 
5. С видом на жительство заключить сделку проще. Для федеральных земель статус ВНЖ подтверждает, что иностранец намерен жить в стране и интегрироваться в общество.
6. Получить ВНЖ в Австрии можно 21 способом, например для финансово независимых лиц.

Часто задаваемые вопросы