Как изменились цены на покупку недвижимости
За последние 10 лет сильный рост цен на недвижимость в Вене был обусловлен двумя факторами – увеличением притока иммигрантов и медленным строительством нового жилья.
Общая ценовая тенденция по Вене
Начиная с 2016 года, в Вене стали строить больше и быстрее. Поэтому к 2018-му цены выросли всего на 4 %. По оценке одного из крупнейших порталов по недвижимости immowelt.at, это самый низкий рост за последние 5 лет.
Средняя цена квадратного метра квартиры кондоминиума и жилого дома в столице Австрии составляет 3 870 евро. Для сравнения, в начале 2017 года покупатели платили около 3 730 евро.
Кстати, именно в Вене в 2016–2017 г. заключили самые дорогие в Австрии сделки по недвижимости. Было продано 6 крупных объектов:
- Гостиничный комплекс на главной улице Золламтштрассе (169 млн евро).
- Четверть торгового центра «Морские ворота» на Ваграмерштрассе (58 млн евро).
- Участок земли под застройку на Розевальгассе (около 57,5 млн евро).
- Три многоквартирных дома (41 млн, 34 млн и 32 млн евро).
Изменения цен по районам
Цены на недвижимость в районах Вены изменились неравномерно. Во многом это связано с расположением объектов и интенсивностью застройки. В одиннадцати районах цены за квадратный метр более 4 000 евро, и только в трех районах стоимость менее 3 500 евро за квадратный метр.
Самый сильный скачок цен на покупку жилья произошел в богемно-аристократическом районе Мариахильф. Здесь квадратный метр жилья стоит 4 900 евро – это на 18 % больше, чем в 2017 году. Причина роста в целом ясна. Район интенсивно застраивают жилыми домами, кроме того здесь качественно восстанавливают старый жилой фонд. На увеличение стоимости жилья влияет и отличное расположение района – в центре города.
К ценовым показателям Мариахильфа стремятся и расценки в Нойбау, Йозефштадте и Видене. Впрочем, по сравнению с 2017 годом стоимость жилья повысилась незначительно: на 1 % в Нойбау, на 7 % – в Видене. Зато в Йозефштадте цены наоборот снизились на 6 %.
Самым дорогим районом Вены остается роскошный Внутренний город с населением всего 17 000 человек. Эксклюзивные пентхаусы и роскошно отремонтированные апартаменты в первом районе определяют цены на рынке. Сейчас средняя покупная цена – 7 240 евро за квадратный метр. Несмотря на то, что столь дорогая недвижимость представляет интерес только для определенной целевой группы, доступное жилье во Внутреннем городе найти непросто.
Насколько велика ценовая разница между районами, показывает ситуация с недвижимостью на юге Вены. В Зиммеринге и Фаворитене цена за квадратный метр чуть более 3 000 евро. То есть покупатели отдают здесь на 2 000 евро меньше, чем в Мариахильфе. При этом в том же Зиммеринге цены в течение года выросли на 12 % – это третий по величине показатель роста среди остальных районов.
Неплохой альтернативой для подрядчиков и инвесторов остаются северные районы Вены: Флоридсдорф и Донауштадт. Сейчас обе территории находятся на подъеме: скорость строительства жилья здесь одна из высоких в столице. При этом во Флоридсдорфе средняя цена на покупку недвижимости выросла на 7 %, а в Донауштадте – на 5 %.
Еще один интересный момент – соотношение размера жилья и его стоимости. По данным статистического портала statistik.at, во многих районах Вены квартира площадью менее 100 кв. м стоит дороже квартиры более 150 квадратов. На стоимость жилья влияет и его возраст.
В таблице собраны средние цены на жилье в Вене в зависимости от метража и времени постройки:
Дата постройки | До 100 кв. м, евро | 100–150 кв. м, евро | Более 150 кв. м, евро |
|---|---|---|---|
до 1960 года | 4 715 | 4 607 | 4 225 |
1960–1991 годы | 4 695 | 4 584 | 4 183 |
после 1991 года | 5 143 | 5 117 | 4 403 |
Как изменились цены на покупку жилья в каждом районе, смотрите в таблице:
Район | Покупная цена в конце 2016 года | Покупная цена в начале 2018 года | Изменения |
|---|---|---|---|
1.Внутренний город | 7 240 €/м² | 7 240 €/м² | 0 % |
2. Леопольдштадт | 3 980 €/м² | 4 130 €/м² | + 4 % |
3. Ландштадт | 4 040 €/м² | 4 230 €/м² | + 5 % |
4. Виден | 4 210 €/м² | 4 500 €/м² | + 7 % |
5. Маргаретен | 3 760 €/м² | 3 970 €/м² | + 6 % |
6. Мариахильф | 4 170 €/м² | 4 900 €/м² | + 18 % |
7. Нойбау | 4 700 €/м² | 4 750 €/м² | + 1 % |
8. Йозефштадт | 4 930 €/м² | 4 640 €/м² | −6 % |
9. Альзергрунд | 4 410 €/м² | 4 310 €/м² | −2 % |
10. Фаворитен | 2 970 €/м² | 3 070 €/м² | + 3 % |
11. Зиммеринг | 2 690 €/м² | 3 010 €/м² | + 12 % |
12. Мейдлинг | 3 380 €/м² | 3 330 €/м² | −1 % |
13. Хитцинг | 4 110 €/м² | 4 180 €/м² | + 2 % |
14. Пенцинг | 3 500 €/м² | 3 560 €/м² | + 2 % |
15. Рудольфсхайм-Фюнфхаус | 3 710 €/м² | 3 740 €/м² | + 1 % |
16. Оттакринг | 3 300 €/м² | 3 730 €/м² | + 13 % |
17. Хернальс | 3 730 €/м² | 3 890 €/м² | + 4 % |
18. Веринг | 4 100 €/м² | 4 340 €/м² | + 6 % |
19. Деблинг | 4 060 €/м² | 4 190 €/м² | + 3 % |
20. Бригиттенау | 3 370 €/м² | 3 550 €/м² | + 5 % |
21. Флоридсдорф | 3 430 €/м² | 3 680 €/м² | + 7 % |
22. Донауштадт | 3 600 €/м² | 3 790 €/м² | + 5 % |
23. Лизинг | 3 540 €/м² | 3 680 €/м² | + 4 % |
Разницу в стоимости жилья по районам Вены можно посмотреть на графике:
Как изменились цены на аренду недвижимости
Вместе с ростом цен на покупку жилья в Вене выросла и стоимость аренды. В среднем прирост составил около 1,5 %. По мнению аналитиков, в ближайшие годы тенденция на незначительный рост сохранится. При этом колебания цен будут от 1,1 до 1,3 %.
Стоимость аренды по городу
По данным интернет-портала ImmobilienScout24, аренда в каждом пятом доме в Вене в конце 2017 года стоила от 600 до 800 евро в месяц. Владельцы 11 % домов в столице устанавливали арендные цены от 800 до 1 000 евро. Так что в абсолютном большинстве домов съемщики платят за жилье больше 1 000 евро.
По стоимости аренды квартир в Вене картина такая:
- 4 % квартир – от 400 до 600 евро;
- 17 % – от 600 до 800 евро;
- 25 % – от 800 до 1 000 евро;
- 54 % – более 1 000 евро.
Естественно, дешевле всего арендовать небольшие квартиры на окраине города. Здесь разница в цене составит от 300 до 500 евро. Например, квартира с одной спальней в центре Вены обойдется в среднем в 778 евро, а на окраине в 582 евро. Еще сильнее разброс цен у квартир на 3 спальни: 1 596 и 1 095 евро.
Стоимость аренды по отдельным районам
Цены на аренду жилья в районах Вены колеблются очень сильно. В центре месячная стоимость за квартиру менее 50 кв. м превышает 40 евро, зато на южных и северных окраинах жилец заплатит не более 16 евро.
Если сравнивать показатели июня 2017 г. и июня 2018 г., то сильнее всего аренда жилья подорожала в Фаворитене (на 6 евро за кв. м), Альзергрунде и Леопольдштадте (на 4 евро). В большинстве районов аренда поднялась на 2–3 евро, в Зиммеринге и Хитцинге почти не изменилась, а в Пенцинге снизилась на 3 евро.
По соотношению площади и стоимости самое дорогое жилье, естественно, во Внутреннем городе. Здесь за квартиру менее 50 кв. м придется выложить 1 060 евро в месяц, а за многокомнатную квартиру на 130 квадратов – 2 356 евро.
Дешевле всего обойдется квартира в Флоридсдорфе: маленькая – 717 евро, большая – 1 776 евро.
Как меняется месячная стоимость аренды жилья в зависимости от метража и района, можно подробно посмотреть в таблице:
Район | Менее 50 кв. м | 65 кв. м | 105 кв. м | Более 130 кв. м |
Внутренний город | 1 060 | 1 278 | 1986 | 2 356 |
Леопольдштадт | 937 | 987 | 1 557 | 1 895 |
Ландштадт | 971 | 1 099 | 1 611 | 1 818 |
Виден | 841 | 976 | 1 591 | 1 926 |
Маргаретен | 938 | 968 | 1 482 | 1 861 |
Мариахильф | 1 030 | 1 078 | 1 666 | 1 678 |
Нойбау | 824 | 989 | 1 589 | 1 814 |
Йозефштадт | 831 | 857 | 1 588 | 1 819 |
Альзергрунд | 970 | 897 | 1 500 | 1 757 |
Фаворитен | 808 | 879 | 1 290 | 1 837 |
Зиммеринг | 718 | 837 | 1 236 | – |
Мейдлинг | 773 | 917 | 1 453 | – |
Хитцинг | 802 | 1 015 | 1 432 | 1 814 |
Пенцинг | 826 | 868 | 1 255 | 1 309 |
Рудольфсхайм-Фюнфхаус | 806 | 784 | 1 377 | – |
Оттакринг | 769 | 929 | 1 448 | 1 633 |
Хернальс | 746 | 872 | 1 440 | 1 682 |
Веринг | 786 | 857 | 1 568 | 1 858 |
Деблинг | 861 | 1008 | 1 616 | 2 024 |
Бригиттенау | 903 | – | 1 252 | 2 695 |
Флоридсдорф | 717 | 931 | 1 395 | 1 776 |
Донауштадт | 917 | 1013 | 1 593 | 1 915 |
Лизинг | 743 | 942 | 1 394 | 1 414 |
Куда лучше инвестировать в Вене
Тем, кто собирается инвестировать деньги в жилье для последующей аренды или продажи, стоит запомнить главное правило на ближайший год – самый высокий доход будет в менее дорогих районах.
Минимальный доход отмечается во Внутреннем городе – от 1,7 до 2,3 %. В этом районе низкий уровень спроса и предложения, потому что большая часть домов – это резиденции богачей.
Неплохо отбить инвестиции получится в Маргаретене, Мариахильфе, Фаворитене, Хернальсе и Леопольдштадте. При стоимости квартир около 4 000 евро ожидаемый доход колеблется от 5 % для маленьких квартир и до 4 % для больших.
Важно! По мнению экспертов портала finanzielle-intelligenz.at, ради долгосрочной перспективы выгоднее всего инвестировать деньги в небольшие квартиры и односемейные дома. На дорогое и вычурное в архитектурном плане жилье спрос гораздо меньше.
При расчете окупаемой площади лучше ориентироваться на 30–35 кв. м на человека. Это значит, что выгоднее будет купить дом на 120 кв. м с тремя спальнями, чем огромный коттедж на 250 квадратов.
Заключение
С учетом небольшого роста стоимости недвижимости в Вене и многочисленных вариантов жилья на рынке в 2018 году, покупатель квартиры или дома в австрийской столице может совершить весьма выгодную для себя сделку.
Аренда жилья также не сильно ударит по карману, если выбирать небольшие квартиры подальше от центра города. При этом не стоит переживать за жилое состояние даже старых квартир. Качество строительства в столице, как и по всей Австрии, всегда было на высоте. Кроме того, старый жилой фонд активно реставрируют с учетом современных требований к комфорту проживания.
Хотите знать больше о ценах на недвижимость в столице Австрии и за ее пределами? Оставляйте свои вопросы в комментариях и подписывайтесь на обновления!
