Как вернуть арендные платежи в Австрии – Kaution, Ablöse и Investitionskostenersatz?

Собираетесь выехать из съемной квартиры или дома? Независимо от того, по чьей инициативе прекращена аренда, домовладелец должен:

• Вернуть залог Kaution (арендный депозит) с процентами.


• Выкупить мебель (Ablöse).


• Компенсировать инвестиции в жилье (Investitionskostenersatz).

При выселении вы можете претендовать:

• На выплату депозита Kaution (вносился в начале аренды), включая банковские проценты. Стандартная сумма – 3–6 арендных платежей (указано в договоре). Размер дохода зависит от процентных ставок банка.


• На возврат денег, оплаченных в счет Kaution сверх шести арендных платежей. Вариант для элитной недвижимости с высококачественным оборудованием и дорогой мебелью.


• На различные виды предоплаты, связанные с арендой. Закон о найме не предусматривает никаких других платежей, кроме Kaution, Ablöse и Investitionskostenersatz. Все, что брал незаконно, арендодатель обязан вернуть в полном объеме.


• На выкуп новой мебели, которая осталась в квартире (Ablöse) и за которую арендатор платил при заселении согласно договору.


• На компенсацию инвестиционных затрат (Investitionskostenersatz) в течение последних 20 лет, которые привели к существенным изменениям и улучшениям обстановки.

Главное в конце аренды – правильно расторгнуть договор

• Юридически грамотно составить письмо с уведомлением об отказе от найма.


• Сообщить о выселении управляющему или лично домовладельцу.


• Отправить заказное письмо арендодателю и сохранить квитанцию о вручении.


• Привести арендованные помещения в первоначальный вид.


• Во время осмотра жилья арендодателем составить список устранения недостатков.


• Подписать акт передачи квартиры (с фотографиями, показателями счетчиков и т. д.). Требования к составлению здесь.


• Сохранить ремонтную смету и чеки за купленные стройматериалы.

Важно! Письмо о расторжении договора аренды отправляют не позднее, чем за месяц до запланированной даты выселения. Период уведомления начинает действовать с первого рабочего дня месяца. Если арендные платежи выплачиваются реже одного раза в месяц, письмо пересылают за три месяца, если иное не предусмотрено условиями соглашения.

Бланк письма о разрыве аренды здесь.

Возврат Kaution – условия, сроки, суммы

По Закону об аренде вернуть Kaution должны сразу после расторжения договора и выселения. После осмотра помещения, если ремонт не нужен, арендодатель отдаст деньги в течение одной-двух недель. Изучение сметы расходов на ремонт или разрешение спора по возмещению ущерба займет у него время, обычно – до четырех недель.

Формы выплаты:

• Наличными. Деньги передают лично в руки.


• На сберегательный счет. Арендатор получает доступ к счету и пароль.


• Погашение гарантийного депозита (для коммерческой недвижимости).

Сколько отдадут?

• Все сумму Kaution с процентами за весь срок размещения в банке.


• За вычетом ущерба, превышающего нормальный износ помещений и мебели (с учетом норм амортизации).


• Минус невнесенные платежи по договору аренды (начисление платы за проживание возможно до дня истечения срока уведомления).

Внимание! Бережно храните расписку о передаче Kaution с датой оплаты, суммой и подписью получателя. При возможности сфотографируйте паспорт или водительские права того, кому передавали деньги. Без них подтвердить в суде факт оплаты, а значит, и получить обратно всю сумму с процентами будет невозможно.

Арендодатель имеет право удержать из депозита стоимость серьезных повреждений:

• На полу – крупные царапины, потертости, вздутие паркета, включая следы от цветочных горшков. Исключение – незначительные царапины, выцветание, вмятины от мебели.


• На стенах – многочисленные отверстия (например, от 110 дюбелей в двух комнатах). Следы от креплений картин и подвесной мебели считают нормальным износом, а значит, не вычитают из депозита.


• Провалы и крупные (размером с кулак) щели в стенах.


• Трещины на плитке в ванной, за исключением отверстий для держателей полотенец, дозаторов мыла и др.


• Стесанные углы, грязные следы вокруг рам картин и т. д.

За счет Kaution домовладельцу разрешено перекрашивать сильно затертые стены и оплачивать вывоз забытых или оставленных при принудительном выселении вещей жильца.

Не отдают Kaution?

Прошло полгода, а денег еще нет? Нужно отправить арендодателю письмо с просьбой погасить долг. Если депозит вносился наличными, в «Арбитражной коллегии» посчитают сумму к выплате и помогут быстро разрешить спор. Также расскажут, как уладить конфликт без суда, в «Ассоциации защиты арендаторов» и «Палате труда».

Для получения Kaution, размещенного на сберегательном счете, придется подать заявку на погашение гарантийного депозита в окружной суд соответствующей компетенции. В таком случае только судья имеет право решить, насколько законны действия арендодателя.

На заметку: собственник жилплощади не имеет права удерживать всю сумму Kaution, если арендатор не успел оплатить хотя бы один счет, к примеру, за отопление. В таком случае он должен отдать залог за вычетом запланированной суммы счета. А после его оплаты передать оставшуюся часть.

Правовые нюансы выплаты Kaution

• В случае смерти арендатора Kaution вместо него получают наследники.


• Kaution – не часть процедуры банкротства. Поэтому использовать его для оплаты долгов арендодателя-банкрота нельзя.


• Если владелец недвижимости умирает, выплатить депозит и проценты по нему должен новый собственник или наследники.


• Постепенный рост арендной платы не влияет на размер депозита (если иное не оговорено в договоре аренды).


• Срок исковой давности Kaution – 30 лет. Позднее вернуть деньги не удастся.

Выкуп мебели (Ablöse)

В Австрии не принято выезжать из квартиры вместе со встроенной кухней, пусть и купленной самостоятельно за свои деньги. Поэтому много квартир и домов сдают с почти новой мебелью (Wohnungsmöblierungen). Соответствующая пометка в объявлениях – Ablöse.

О размере Ablöse договариваются до оформления договора аренды, а затем фиксируют сумму в одном из пунктов. Поэтому при выселении человек имеет право получить у домовладельца деньги обратно, за вычетом амортизации. В реальности же Ablöse выплачивает выселяющемуся жильцу новый арендатор.

За какие инвестиции (Investitionskostenersatz) вернут деньги?

• Установка оборудования для ванной комнаты, обогревателя.


• Монтаж электрической системы (новый переключатель FI, линии, розетки).


• Замена неисправного водонагревательного или отопительного котла (с 2006 г.).


• Капитальный ремонт напольного покрытия этажа (только с заменой стяжки).

Вернуть Investitionskostenersatz арендатору обязан домовладелец или новый арендатор. При расчете суммы компенсации учитываются нормы амортизации:

• Отопление, ванная, туалет, пол, электричество – 10 лет (10 % в год).


• Другие крупные инвестиции – 20 лет (5 % в год).

Как получить Investitionskostenersatz и Ablöse?

О своих требованиях по Investitionskostenersatz и Ablöse нужно уведомить владельца недвижимости письменно, не позднее чем через 14 дней после разрыва договора. Для этого необходимо представить все счета-фактуры.

Срок исковой давности по данным платежам – всего два месяца со дня законного выселения. Поэтому лучше требовать возмещения их непосредственно в письме о расторжении аренды. Сроки выплаты – до полугода, на практике – до заселения нового арендатора, готового оплатить данные расходы.

Никаких угроз! Всего лишь намек на обращение в Ассоциацию защиты прав потребителей Австрии (Konsumentenschutz) или звонок от ее специалиста из отдела по вопросам жилья решит вопрос. Ведь никто не хочет попасть в черный список Konsumentenschutz.

Внесудебное урегулирование споров

Австрийцы законопослушны, к тому же хорошо знают о высокой стоимости судебного разбирательства. Мало кто хочет судиться ради €300 с перспективой внести предоплату за адвоката и ездить на слушания. Поэтому большинство арендодателей охотно соглашается на неофициальное и мирное урегулирование денежных и имущественных споров.

Для этого стороны заключают новый договор, в котором описывают условия достигнутого соглашения:

• Без посторонней поддержки.


• При посредничестве адвокатов.


• С привлечением Арбитражного совета по жилищным вопросам.

Как уладить конфликт с помощью арбитража?

Получив заявку арендатора, арбитражная комиссия сообщает арендодателю и получает от него комментарии по делу. Все процедуры и отчеты экспертов арбитража – бесплатны для сторон. Новые условия согласовывают устно, а при невозможности достичь согласия – письменно.

Сторона, которая не согласна с решением комиссии, в течение четырех недель может заявить об этом в районный суд. Иск автоматически аннулирует решение арбитража и запускает судебную процедуру, которая может длиться более трех месяцев.

Подробнее о внесудебной процедуре и необходимых для нее документах здесь.

Позаботьтесь о своих правах!

Австрия – правовая страна, однако, и в ней есть мошенники и обманщики. Если вы не хотите попасть в неприятную ситуацию, сохраняйте все оплаченные счета и квитанции. Интересуйтесь непонятными и «случайными» суммами в них. А в случае проблем не бойтесь обращаться за консультацией в ближайший жилищно-коммунальный центр.

Большинство вопросов по оплате мебели, телевизора, кухни и др. постарайтесь уладить лично с арендодателем. А дабы не остаться без Kaution, любые существенные и дорогостоящие изменения в квартире всегда заблаговременно согласовывайте с арендодателем письменно.

Не волнуйтесь, если бумажного варианта договора у вас нет, – устное соглашение также действительно. Если же хотите избежать судебных издержек, застрахуйте юридические расходы (Rechtsschutzversicherung). И помните – законодательство о найме недвижимости очень сложное и обширное. Поэтому каждый случай – индивидуальный.

Задавайте вопросы или делитесь своим опытом в комментариях. А чтобы читать самые интересные новости о жизни в Австрии, подпишитесь на блог.