Как арендовать недвижимость под бизнес в Австрии

Виды аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем заключать договор об использовании коммерческих помещений, договаривающиеся стороны должны уточнить, как квалифицируются отношения аренды. В Австрии существует 3 основных формы арендных отношений в плане коммерческой недвижимости:

1. Простая аренда (Miete).
2. Аренда оборудованной недвижимости с правом извлекать прибыль (Pacht).
3. Безвозмездная аренда с правом арендодателя на отчуждение (Leihe или Prekarium).

Различия между этими формами имеют решающее значение для разграничения прав и обязанностей сторон и, соответственно, юридических последствий того или иного договора.

Чаще всего путаница возникает при определении Miete и Pacht, так как в обоих случаях речь идет о временном использовании недвижимости в коммерческих целях.

Аренда недвижимости по договору Miete

Классическая аренда коммерческой недвижимости Miete попадает под действие австрийского Закона об аренде (MRG). Каждое действие арендатора и арендодателя закреплено в законодательстве, каждый пункт обязателен к исполнению и не может быть изменен в пользу одной из сторон. В частности, к таким пунктам относятся:

• защита от расторжения договора или отчуждения недвижимости;
• регулируемая арендная плата;
• права и обязанности арендатора и арендодателя.

Договор Miete заключают, если предприниматель арендует пустое помещение и оборудует его в зависимости от своей сферы деятельности.

Например, коммерсант хочет открыть ресторан. Он находит помещение и заключает с его владельцем договор об аренде Miete. После этого он заполняет объект всем необходимым: оборудованием, мебелью, посудой и так далее. При таком варианте прибыль приносит не помещение, а его наполнение.

Важно! Договор Miete составляют и в случае, когда арендатор использует коммерческое помещение в качестве жилого и сдает его в субаренду.

Аренда оборудованной недвижимости (Pacht)

Такая форма аренды попадает под действие Общегражданского кодекса Австрии (ABGB), который содержит ориентировочные указания по правам и обязанностям сторон. Это, в свою очередь, обеспечивает большую свободу управления отношениями аренды в договоре. На практике это означает, что арендатор и арендодатель могут индивидуально договориться о размере арендной платы, срокам и процедуре прекращения соглашения.

Главное отличие аренды Pacht от Miete заключается в наличии необходимого оборудования. При этом все, что находится в помещении, арендованном по договору Pacht, должно иметь реальную ценность для ведения бизнеса. В австрийском юридическом праве для этого существует термин Fruchtziehung – дословно «сбор плодов».

Если речь идет, к примеру, об открытии ресторана, то при аренде Pacht помещение под ресторан должно быть оборудовано всем необходимым. Арендатору останется лишь нанять персонал, составить меню и заняться рекламой.

Договор аренды Pacht действует и в следующих случаях:

1. Арендатор обязуется самостоятельно оборудовать помещение для ведения бизнеса с обязательной передачей его арендодателю в конце срока действия договора.
2. Арендатор приобретает пустое помещение, но арендодатель обязуется обеспечить его необходимым оборудованием либо выдает кредит на выгодных условиях для закупок.
3. В аренду сдают недвижимость с уже работающей в ней компанией, например берут в аренду оборудованное кафе.

Преимущество аренды оборудованной недвижимости в небольшом объеме личных инвестиций по сравнению с простой арендой. Но, заключая договор Pacht, арендатор берет на себя все обязательства по налогам и сборам, связанным с этим имуществом.

Безвозмездная аренда Leihe

Безвозмездная аренда также регулируется Общегражданским кодексом ABGB. В этом случае объект переходит в пользование арендатору бесплатно или по символической ставке, например в 1 евро. Арендатор оплачивает лишь расходы за газ, свет, воду и так далее.

Безвозмездная аренда не имеет срока действия. Более того, в любой момент арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора освободить помещение.

Также арендатору запрещается сдавать помещение в субаренду. Если все-таки он нарушит этот пункт, то ущерб, причиненный субарендатором, к примеру от поломки оборудования, будет возмещать самостоятельно.

Как заключать договор аренды

Для составления договора об аренде есть 6 важных правил:

1. Независимо от срока, соглашение по договору простой аренды составляют в письменной форме. Об аренде оборудованной недвижимости можно договориться устно, но юристы настоятельно рекомендуют составлять письменный акт.
2. В договоре нужно указать личные данные сторон, наименование объекта, срок действия и размер арендной платы.
3. В договоре по оборудованной недвижимости – подробно описать содержимое объекта.
4. Договориться о проведении в арендуемой недвижимости капитального или косметического ремонта. При этом за состояние фасада здания и крыши отвечает арендодатель.
5. Подписывать договор только после осмотра помещения.
6. Арендатор обязательно должен согласовать объем операционных расходов на срок аренды.

Договор об аренде желательно составлять с помощью юриста, чтобы избежать возможных разногласий и споров.

Ограничения по аренде

Ограничения по аренде действуют в зависимости от того, применяется к договору Закон об аренде или Общегражданский кодекс.

Если к договору применяется ABGB (Общегражданский кодекс), требований к определению конкретных сроков действия соглашения нет. Любой договор с ограниченным сроком можно продлевать сколько угодно раз и на какой угодно срок по согласованию сторон.

Важно! Если арендатор продолжает использовать арендованное недвижимое имущество после истечения срока действия договора и арендодатель на это никак не реагирует, аренда автоматически продлевается на неопределенный срок.

При заключении договора по MRG (Закону об аренде) нужно письменно обозначить сроки его действия. Кроме того, в соглашении должно быть прописано, что при завершении договора в установленную дату уведомление не обязательно.

Если арендатор не освобождает помещение к сроку, арендодатель должен уведомить его о выселении в течение 14 дней. В противном случае договор автоматически продлевается на 3 года. За это время арендатор имеет право расторгнуть договор аренды с 3-месячным сроком уведомления. Если по истечении 3 лет соглашение не расторгнуто, оно продлевается на неопределенный срок.

Прекращение договора

В Общегражданском кодексе не предусмотрены обязательные нормы по прекращению действия договора. Здесь все зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

Исходя из юридической практики, наиболее распространенными формами расторжения договора аренды являются:

• расторжение по обоюдному согласию в письменной или устной форме;
• автоматическое прекращение действия соглашения в связи с банкротством предприятия, находящегося в арендованном помещении.
• досрочное расторжение, если помещение больше нельзя использовать для коммерческих нужд.

По поводу последнего пункта в Общегражданском кодексе указаны 3 распространенные причины досрочного расторжения соглашения:

• использование объекта аренды в убыток арендатору;
• задолженность по арендной плате;
• снос или реставрация арендованного здания.

Согласно Закону об аренде, договор считается завершенным по окончании срока его действия, если стороны не договорились о продлении. Если в ходе аренды в помещении произошло ЧП (пожар, затопление, кража со взломом), это не является поводом для прекращения соглашения. В таком случае арендодатель должен взять на себя ответственность за восстановление объекта, если это покрывается страховкой, законно и технически возможно.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом за три месяца. Если договор преждевременно закрывает арендодатель, он обязан письменно доказать необходимость такого решения в соответствии с нормами Закона об аренде. При этом у арендатора есть право оспорить требование арендодателя в арбитражном суде.

Что нужно учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Обозначим 11 ключевых пунктов, на которые нужно обращать внимание при заключении договора аренды:

1. Дата постройки объекта недвижимости. От нее часто зависит, будут ли применяться к договору положения Общегражданского кодекса или Закона об аренде. Для зданий, разрешение на строительство которых выдано после 30 июня 1953 года, MRG применяется частично.
2. Количество арендуемых объектов. Если в одном здании сдают в аренду более 2 объектов, к ним применяется Закон об аренде, если 1 или 2 объекта – Общегражданский кодекс.
3. Срочный или бессрочный. Бессрочный договор более выгоден в рамках Закона об аренде, так как его можно расторгнуть только по веской причине. Если MRG не применяется, защита от расторжения должна быть согласована в договоре (например, арендодатель отказывается от расторжения в течение определенного срока). Временный договор означает невозможность досрочного расторжения, но в дополнение стороны могут договориться о вариантах прекращения договора.
4. Обязательства по обслуживанию помещения и оборудования в нем. Важно до подписания соглашения договориться, какая сторона за что отвечает.
5. Перестройка помещения. Не все существенные преобразования объекта недвижимости разрешены законом. Поэтому запланированные изменения должны быть внесены в договор аренды.
6. Возврат арендуемой недвижимости. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю в первоначальном состоянии с учетом амортизации. Если арендатор перед прекращением договора должен сделать в помещении ремонт, это обязательно оговаривается в соглашении.
7. Инвестиционные расходы. Как правило, по договору аренды исключается возмещение расходов арендатору на покупку дополнительного оборудования или мебели. Однако в индивидуальном порядке стороны могут об этом договориться.
8. Операционные расходы. Все расходы на вывоз мусора, тепло- и энергоснабжение, водоотведение и прочие указывают в договоре.
9. Арендная плата. Ее нельзя изменить в одностороннем порядке, если это не согласовано в договоре.
10. Субаренда. Субаренда не так хорошо защищена законом, как аренда. Субарендатор выполняет основные арендные отношения. Прекращается основная аренда – прекращается и субаренда. Более того, арендатор может прекратить субаренду исходя из своих потребностей. Но в этом случае субарендатор имеет право запросить у арендатора помещение с таким же метражом. И не стоит забывать о соглашениях, по которым субаренда запрещена.
11. Виды аренды. Для пустого помещения подойдет договор Miete, для укомплектованного под бизнес – Pacht.