Как выбрать регион для проживания в Австрии

Выбираем исходя из целей

Перед тем как перебраться в Австрию, определитесь, как будете использовать приобретенную недвижимость – жить там постоянно или сдавать в аренду. Физические лица имеют право на приобретение одного объекта недвижимости для личного использования и как владельцы ВНЖ должны проживать в Австрии минимум 183 дня.

В австрийском законодательстве существует строгое разделение на два типа проживания: основное жилье (Hauptwohnsitz) и дополнительное (Nebenwohnsitz). Для основного жилья критерии выбора таковы:

• продолжительность проживания;
• близость к месту работы или учебы;
• состав семьи – одному человеку проще вложиться в аренду, тогда как семье из 3–4 человек нужен односемейный дом.

Вариант Nebenwohnsitz подойдет для отпуска, короткого отдыха и для тех, кто работает вдали от дома.

Если инвестор приобретает несколько объектов недвижимости, один из них нужно обязательно зарегистрировать в качестве Hauptwohnsitz.

Среди австрийцев распространена аренда жилья. Жители страны редко задерживаются на одном месте надолго, постоянно перемещаются при устройстве на новую работу, в школу или университет. Поэтому доходность от аренды будет стабильной в течение года. Особенно в этом плане стоит обратить внимание на курортные, промышленные и университетские центры федеральных земель.

Что учесть при выборе региона

Вид проживания

Если гражданин страны ЕЭЗ и ЕС собирается купить недвижимость для основного и постоянного проживания, запись в земельной книге сделают без проволочек. Такие лица наделяются всеми правами австрийцев, поэтому для приобретения объекта австрийский ВНЖ не требуется.

Физическое лицо, которое не является гражданином ЕС, может купить коммерческую недвижимость в Австрии лишь при наличии ВНЖ и специального разрешения на приобретение объекта недвижимости. Это правило действует во всех федеральных землях, за исключением города Грац и районных центров Штирии, где специальное разрешение не требуется.

Если вы не являетесь гражданином ЕС и не обладаете ВНЖ, приобрести объект недвижимости можно на юридическое лицо, зарегистрированное в Евросоюзе. При этом фирму-однодневку, созданную специально с целью сделки с недвижимостью, создать не получится — созданное юрлицо должно вести коммерческую деятельность и платить налоги.

Австрийское правительство активно поощряет иммиграцию и ПМЖ, поскольку иностранные инвестиции насыщают местную экономику. Однако стоит учесть ограничения в правах при приобретении Hauptwohnsitz или Nebenwohnsitz. Прописка на дополнительном месте жительства ограничит в открытии банковского счета, социальном страховании, в регистрации детей в образовательные заведения и т.д. Для подобных действий потребуется Hauptwohnsitz.

Квоты

Квотирование в Австрии – это ограничение количества разрешений на ВНЖ, которое определяется ежегодно в каждой федеральной земле. Так правительство регулирует поток иммигрантов, планирующих получить ПМЖ и гражданство Австрии.

Всего на Австрию выделяется не более 6 000 квот. Ограничения вступают в силу с 1 января; если кандидату не удалось получить квоту, документы на ВНЖ придется подавать уже в следующем году.

Квоты в Австрии выдают на следующие категории ВНЖ:

• По воссоединению с семьей – вид на жительство с доступом на рынок труда получают супруги и дети.
• Финансово независимые лица – состоятельные кандидаты, которые могут доказать свою финансовую независимость.
• ВНЖ для изменения статуса – для родственников австрийских граждан, у которых уже есть ВНЖ без права работы по найму, но которые хотят получить ВНЖ с допуском на рынок труда.

На количество квот в каждой федеральной земле влияет численность населения, востребованность региона у переселенцев, экономическая ситуация и ряд других факторов. Например, меньше всего разрешений на ВНЖ получает Бургенланд – самый слабозаселенный регион на востоке страны. Максимум получает Вена.

Законодательство федеральных земель

По законам Австрии, состоятельные иностранцы не могут спекулировать на перепродаже объектов недвижимости. В частности, запрещено менять назначения сельскохозяйственных земель ради увеличения их стоимости, а при продаже объекта в течение 10 лет после покупки сделка облагается налогом в 34 %.

В стране действует общий нормативный акт «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене». В дополнение к нему в каждой федеральной земле существует свой закон Landesgesetz. Более гибкое законодательство в Вене. Строже всего к покупателям-иностранцам относятся в Тироле, Зальцбурге и Форарльберге из-за востребованности курортных районов у местных предпринимателей и близости к Германии.

Граждане ЕС получают те же права на покупку недвижимости, что и австрийцы. Для регистрации объекта в поземельной книге необходимо предъявить оригинал паспорта ЕС. Если недвижимость приобретается юридическим лицом, потребуются документы о регистрации фирмы в одной из стран ЕС, Лихтенштейне, Исландии или Норвегии.

Для покупки сельскохозяйственных угодий требуется разрешение местного муниципалитета. Выдадут его при условии, что на территории федеральной земли есть участок под застройку.

Граждане стран, не входящих в ЕЭЗ, для приобретения недвижимости должны получить разрешение от комиссии по распределению земель. Заявление рассматривают от трех недель до двух месяцев. Дольше всего эта процедура проходит в Зальцбурге и Тироле.

Чтобы комиссия согласовала покупку, сделка с недвижимостью должна представлять национальный интерес:

• социальный – приобретение дома для основного проживания;
• культурный – художник, поэт или писатель может творчески обогатить страну;
• народнохозяйственный – объект приобретается для расширения бизнеса или вывода его из кризиса;
• государственно-политический – приобретение объекта не должно нарушать интересов Австрии.

Чтобы получить разрешение, физические лица предоставляют такие документы:

• заявление или заполненный формуляр;
• копию договора на покупку объекта;
• данные о назначении объекта;
• геодезический план;
• выписку из земельного реестра;
• заграничный паспорт.

Юридические лица должны добавить к пакету документов следующее:

• выписку из торгового реестра;
• учредительный договор;
• разрешение на ведение предпринимательской деятельности.

Каждая федеральная земля берет пошлину за выдачу разрешения. Например, в Вене сумма составляет 76,30 евро.

Ситуация на рынке жилья

Рынок недвижимости в Австрии отличается ежегодным ростом цен. Однако стоимость квадратов и количество свободных объектов в федеральных землях различается. Так, на западе страны из-за постоянной миграции местных жителей из сельских районов не хватает городского жилья.

В одном из самых дорогих городов Тироля Кицбюэле средняя цена за квадратный метр 7 760 евро. В Форарльберге цены почти столичные – около 4 500 евро. В Тироле и Зальцбурге невозможно найти варианты дешевле 4 000 евро. Высокие цены связаны с туристической привлекательностью этих мест, а также с высокой покупательной способностью местного населения.

В восточной части страны из-за меньшей плотности населения на рынке недвижимости более широкий ценовой диапазон. В сельской местности есть недорогие варианты, но придется вложиться в ремонт. Самые доступные цены сейчас отмечаются на юго-востоке Штирии, в Бургенланде и Каринтии. В среднем, квадрат стоит 1 500–2 000 евро.

Наибольшее ценовое разнообразие в Вене. Если в элитных центральных районах за квадратный метр кондоминиума продавцы просят не менее 12 000 евро, то на окраине города цена в 2,5–3 раза ниже.

Состоятельные инвесторы могут приобрести в Австрии старинный особняк или целый замок. Разброс по ценам тоже широкий – от двух до 40 млн евро. В стоимость покупки, кстати, войдут и прилегающие к объекту земельные угодья. Здесь важно учитывать, что такая недвижимость относится к культурно-историческим объектам, поэтому ее реставрацию контролирует муниципалитет.

Центр жизненных интересов

На решение по выбору региона влияют и жизненные потребности инвестора. Одним важна историческая архитектура, другим – колоритные культурные традиции, третьим – красота местной природы.

Регионы Австрии

Вена

Столица Австрии, бывший центр великой империи и отдельная федеральная земля, является одним из самых красивых городов Европы. Старинные особняки и дворцы здесь соседствуют с современной архитектурой. Это центр культурной, экономической и политической жизни Австрии, а также один из самых комфортных в мире городов для жизни.

Нижняя Австрия

Этот крупнейший регион страны расположен на северо-востоке: федеральная земля граничит с Чешской Республикой и Словакией. Известна своими плодородными равнинами, знаменитыми виноградниками и высоким уровнем жизни.

Административным центром региона является город Санкт-Пельтен, при этом местные жители считают Вену второй столицей. Сюда приезжают, чтобы неспешно прогуляться по венскому лесу, посетить винодельческие центры вроде Клостернойбурга. Для культурного отдыха также подойдут Майерлинг и Хайлигенкройц, одно из старейших цистерцианских аббатств Австрии. А поправить здоровье можно в главном спа-центре региона – Баден-бай-Вене в восточной части венского леса.

Еще одна знаменитая местность Нижней Австрии – долина Вахау с ее живописным природным великолепием и старинными замками. В долине можно посетить древний город Кремс-на-Дунае и аббатство Мельк, в котором представлены невероятной красоты здания в стиле барокко.

Бургенланд

Самая новая из австрийских провинций была образована в 1921 году из немецкоязычного региона, который когда-то был частью венгерской половины Австро-Венгрии. Расположенные на юго-восточной оконечности Австрии равнины Бургенланда напоминают пейзажи Венгрии.

Столица региона – Айзенштадт, родной город композитора Франца Йозефа Гайдна. Эта федеральная земля – преимущественно сельскохозяйственная, сюда хорошо приезжать ради покупки небольшого виноградника и винодельни. А отдыхать от трудов и забот можно на берегах многочисленных живописных озер.

Зальцбург

Богатая великолепием эпохи барокко и мелодиями Моцарта одноименная столица федеральной земли является одним из главных архитектурных украшений Европы и местом проведения самого престижного музыкального фестиваля в Австрии.

Зальцбург – единственная область, которая может сравниться с Тиролем по возможностям для активного отдыха и живописному великолепию. Летом самая популярная достопримечательность здесь – Гроссглоккнер-роуд – высокогорное шоссе в Европе.

Зимой много туристов собирается в регионе Целль-ам-Зе на озере посреди величественных гор. Едут сюда не только ради катания на лыжах и музыкальной культуры, но и для оздоровления на курортах Бадгастайн и Бад-Хофгастайн в долине Гаштайн.

Верхняя Австрия

Этот регион с плодородными равнинами Дуная – сельскохозяйственный центр Австрии. Его столицей является промышленно развитый город Линц, славящийся малиново-шоколадным тортом линцер.

Летом привлекает Верхняя Австрия живописными озерами: самым большим в Альпах –Аттерзе и самым теплым в Зальцкаммергуте. Многочисленные туристы стремятся побывать в Бад-Ишле, когда-то летней резиденции императора Франца Иосифа, а теперь модном курорте. В Гальштате расположены основные достопримечательности провинции: соляные шахты Солт-Маунтин и пещеры Дахштайн.

Тироль

Захватывающий дух горный район и одна из ярких провинций Австрии. Его столица – величественный Инсбрук – круглый год принимает гостей на своих элитных курортах.

Это третий город для посещения в Австрии после Вены и Зальцбурга. Но слава тирольской страны едва ли заканчивается в Инсбруке. Провинция известна долинами Штубай и Виппталь с фантастическими видами на альпийские вершины и ледники.

Хотите ежедневно лицезреть старинную архитектуру, выбирайте для проживания романтичные города Имст и Лиенц. А для любителей горных лыж подойдут курорты Целль-ам-Циллера и Кицбюэля.

Форарльберг

Расположенная на самом западе страны, эта федеральная земля разделяет большую часть своих границ с дикой и гористой восточной частью Швейцарии. Здесь находятся самые популярные горнолыжные курорты Австрии, самые высокие альпийские вершины и самые красивые пейзажи. Столица Брегенц – приятный город в любое время года, хотя он едва ли конкурирует с живописным величием курортов провинции, таких как Лех и Цюрс.

Долина Монтафон, известная величественными снежными пейзажами, неофициально называется «лыжным стадионом». Лучшие места для катания здесь – деревни Шрунс и Чаггунс. Идеальным местом для активного отдыха станет и северная часть альпийского хребта Форарльберга: города Бецау, Дорнбирн, Фельдкирх и Блуденц.

Каринтия

Известная своими лесами, холмистой местностью и сотнями пресноводных озер, Каринтия разделяет большую часть границы со Словенией. Несмотря на то что провинция не имеет выхода к морю, она наполнена средиземноморским колоритом, который проявляется в пышных садах, озерных курортах и увитых зеленью городах.

Один из главных центров притяжения туристов – Вёртер-Зе, самое большое в Каринтии высокогорное озеро. Здесь популярностью пользуются идиллические летние курорты Крумпендорф и Пёрчах. А сердцем «австрийской ривьеры» является курорт Фельден на западном конце Вёртер-Зе.

Штирия

Лесная провинция Австрии радует взор величественными ландшафтами, где густые леса сменяются альпийскими вершинами. Именно в этом регионе появились знаменитые фетровые куртки и шляпы с перьями, которые составляют австрийский национальный костюм.

Столица Грац может похвастаться прекрасно сохранившейся средневековой застройкой. Главные культурно-оздоровительные центры Каринтии – Бад-Глайхенберг, Мариацелль и Бад-Аусзе. Найдутся здесь и горнолыжные курорты. Лучшими местами для катания на лыжах признаются Шладминг и Рормоос.

Заключение

Австрия – страна с богатой культурой и историей, предлагает отличные условия для проживания, работы и учебы. Состоятельные инвесторы найдут в любой федеральной земле выгодные возможности по развитию своего бизнеса. Главное – соблюдать местные законы, принимать участие в общественной жизни и чтить австрийские традиции.